Analyse
Loi Pinel vs Loi Jeanbrun : quel dispositif pour l'investissement locatif en 2026 ?
Après la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024, l'investissement locatif évolue avec l'arrivée du dispositif « Jeanbrun » (Relance Logement), introduit par le Projet de Loi de Finances 2026.
La loi Pinel et le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) poursuivent le même objectif : encourager l'investissement locatif. Mais leur logique fiscale et leurs contraintes diffèrent sensiblement.
À noter : le dispositif Jeanbrun est récent et dépend encore de textes d'application. Les informations ci-dessous restent indicatives.
1. Définition des deux dispositifs
Loi Pinel
Dispositif de défiscalisation immobilière permettant une réduction d'impôt directe en investissant dans un logement neuf destiné à la location.
- Engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans.
- Réduction d'impôt : jusqu'à 21 % selon la durée.
- Zones éligibles : A bis, A, B1 + plafonds de loyers/ressources.
Dispositif Jeanbrun
Mécanisme introduit dans le PLF 2026, qui remplace progressivement le Pinel pour les investissements à partir de 2026.
- Amortissement fiscal annuel (pas de réduction directe).
- Applicable sur tout le territoire (sans zonage).
- Éligible au neuf et à l'ancien rénové (≥ 30 % de travaux).
2. Mécanisme fiscal : réduction vs amortissement
| Critère | Loi Pinel | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction d'impôt directe | Amortissement fiscal et déduction |
| Mécanisme | Forfaitaire | Déduction du revenu imposable |
| Durée d'engagement | 6–12 ans | 9 ans fixe |
| Territoire | Zones éligibles | Toute la France |
| Ancien rénové | Non | Oui, sous conditions |
Le Pinel réduit l'impôt directement. Le Jeanbrun réduit le revenu imposable via l'amortissement, ce qui lisse l'économie fiscale sur la durée.
3. Avantages et implications pour l'investisseur
Pinel
- Simple à comprendre pour un investisseur débutant.
- Réduction d'impôt garantie si conditions respectées.
- Complexité liée aux zonages et plafonds de loyers.
- Limité au neuf uniquement.
Jeanbrun
- Pas de contrainte géographique.
- Ouverture à l'ancien rénové.
- Amortissement pouvant créer un déficit imputable.
- Mécanisme plus technique, parfois besoin de conseil.
- Encore dépendant des décrets d'application.
4. Points de vigilance
- Décrets d'application encore attendus.
- Rentabilité perçue variable selon les profils d'investisseurs.
- Simulation fiscale recommandée avant engagement.
5. Pour quel profil d'investisseur ?
Pinel
- Réduction d'impôt immédiate.
- Projets standardisés en zones tendues.
Jeanbrun
- Optimisation fiscale patrimoniale.
- Investissements personnalisés, même hors zones tendues.
- Projets d'ancien avec rénovation.